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私募资讯 私募房地产秒速时时彩注册基金是REI

  中国整个房地产市场,特别是房地产证券化、资产证券化、不动产证券化处于初级阶段,房地产市场基金离不开私募房地产基金这类投资机构在资产证券化的耕耘,私募房地产基金是REITs的初级阶段,也是必要阶段。只有经过私募市场的培育、孵化,优化资产的区域和业态组合,形成稳定持续的经常性现金流。

  REITs是一种公募形式的房地产股权基金,与之对应比较的是PERE(Private Equity Real Estate),即房地产私募股权基金。“私募”和“公募”看似是一组对立的概念,其实两者是相伴相生、协同发展的。REITs不仅仅是一种产品的设计,更是一个产业链孵化的结果:从资产买入到培育升级、从区域和业态的组合到经济周期的把握,最终形成以投资经营能力为核心要素的公开市场产品。而私募房地产基金在此过程中承担了关键的角色。私募房地产基金是REITs的初级阶段,也是必要阶段。

  REITs和CMBS,从真正意义上在美国也只是三、五十年的历史,是历史比较年轻的金融产品。现在大家往往是从去库存角度,从金融产品创新角度提出不动产证券化。房地产卖不动的时候才叫不动产,卖得动的时候,开发商其实是舍不得卖的(捂盘)。在金融产品当中,要坚持一个基本的原则,就是善良比聪明重要,朴素比技巧重要。

  我们一定要看到我们处于什么阶段,中国整个房地产市场,特别是房地产证券化、资产证券化、不动产证券化处于初级阶段,初级阶段用过多的技巧来回避一些实质的问题是“双刃剑”,是“双杀”。

  中国房地产市场的融资特点是融资过度:高杠杆、高负债、高成本。大家如果有钱往里面送,开发商是欢迎的,但是这可能会有灭顶之灾。资产证券化完全不同于企业证券化。企业上市、企业股权融资、发公司债都是企业证券化。资产证券化,原点是从资产出发。不是不动产这个实物,不是融资项下的现金流,而是不动产经营项下的现金流。“资产证券化”或“不动产证券化”这个缩略术语名词出了大问题,其实是现金流资产证券化,或者经营性现金流资产证券化。

  资产证券化,特别是REITs,典型的发生过程,是因为企业证券化融不来钱了,需要用“资产减磅”,需要把资产出表,需要用经常性的现金流在另外一个类别或平台上融资,所以这是一个原点。

  在经营性现金流资产证券化中,一定要区分经营和金融的差别,既要有经营能力,还要有金融能力。特别是要有经营能力,否则就是简单的抵押融资,一次次增加的轮后融资,甚至资产高估带来的过度融资,最后还不起本金只能“借新还旧”,成为“庞氏骗局”。

  因为金融或投资本身经常伴随的是泡沫再泡沫、杠杆再杠杆、崩盘再崩盘。没有持续经营能力,是危险的。没有经营能力,大家都在用投机性融资、庞氏融资,而有多少是“对冲型融资”呢?资产证券化的用途如果不受限,不仅会害了自己,也害了投资人和金融机构。

  水能载舟也能覆舟,资金不受约束容易害人。通过资产证券化出表融资回来的资金,一定要把同类经营做大,把蛋糕做大。不是单一项目的融资,而是产品融资,而且是两层产品:金融产品和实物产品,这时候实物产品经营能力就凸显了。

  风险利益不同的主体参与资产证券化,要用不同的主体交换做风险控制。在不动产证券化中经常看到的开发商、投资商、运营商,力量出于一孔、利益出于一孔。一定把风险收益分配在一起考虑,如果做不到这一点,资产证券化也会像其他东西一样来得快去得也快。到头来,没有把蛋糕做大,而是把小笼包子做大了。挪用到蛋糕之外,经营有风险,现金流也会有风险,证券化回报从何而来?

  REITs当然有周期性的、升值、涨价带来的回报,但是REITS一定不是项目融资,最关键的是经营性现金流,而且经营性现金流不是来自于一个楼或一个项目,而是源于资产的组合。中信启航做的很好,是两个项目,它是准REITs,而且有可能转板。

  尤其重要的是,别把行情当成你的能力。能力来自于经营性现金流,就是租金增长,但同时写字楼、商铺,租金增长到一定程度是有极限的。投资人怎么给出一个更高的预期和更高的风险收益的追逐呢?

  国务院颁布的《信贷资产证券化试点管理办法》规定,经国务院批准成立的SPV,应该给予一个法人资格。因此,REITs是SPV的法人实体,是一个企业,一个公司,相当于一支股票,千万不要把它当成产品来看待。REITs有完整的治理结构,是法人和永续存在的经营主体。REITs需要建仓:一个个资产,一类类资产的去买。也会减仓卖掉,也会斩仓。它不要跟信托搅在一起。

  因此法人资格要做REITs,就要买东西,就要建仓,要有资产项目买卖,通过技巧性,转让实物股权在现有条件可以解决问题。

  很多专家呼吁REITs要免税,其实问题的核心应该是税收筹划。直接对REITs免税国家税务局肯定不会同意,有“暴利”的行业怎么可能免税呢?但鼓励金融产品创新试点,确实应该有税收筹划,国家要给予一定的政策,要允许房地产基金、PE股权基金等做一定的税收递延。投资三、五个项目,可能一、两个成功,一、两个不挣钱,还可能会有一个赔钱的。有亏损抵扣,递延纳税很重要,不是不交税而是放到后面交。资产移转过程中,SPV要一定的保税政策,或者规定,SPV就是一个特殊目的金融企业,当项目资产真实交易卖出去的时候再交税。这样,无论是对经营者、投资人、政府部门都是一个交代。

  在整个REITs当中,有个非常核心的要素,就是流动性。流动性首先来自于经营性现金流,就是经营者、运营商或业主用短钱换长钱。用每个月、每个季度的资金,换5年,10年,20年的资金。用小钱换大钱,用短钱换长钱,这是金融最朴素的逻辑,倒过来的逻辑叫拆标、拆细、拆短。

  私募REITs有封闭周期、清算周期和到期周期,真正的流动性体现在现金回报上。比如帝国大厦,做个十几年的私募REITS当然有很好的回报。

  公募REITs,流动性分为两层,一是经营型现金流的流动性,二是资本市场上的流动性。经营型现金流是首先的流动性,在上帝和市场特别眷顾的时候,还有很多周期性的回报,升值的回报。英文中Appreciation这个词,本身就既有“欣赏”又有“增值”的含义。现在上市公司有多少被人欣赏、被人尊重、被人奖励呢?有多少是骗一把就走、捞一把就走的?

  流动性和市盈率来源于经营,所以我们一直在强调,把投资、经营、金融三者分开,不要搅和在一块。资本约束不一样,风险收益不一样,搅和在一起的话,最后只会害人害己。

  房地产基金和REITs是什么关系?REITs全称叫“公募房地产基金”,房地产基金专指“私募房地产基金”; REITs是“公募房地产股权基金”,房地产基金全称应该叫“私募房地产股权基金”,私募房地产债权投资,要依托股权才合法。有没有公募房地产债权基金呢?就是CMBS和RMBS。在美国,CMBS只有8000多亿美元,但RMBS的量有将近10万亿美元。

  现在银行按揭贷款总量很大,有基础资产能力。房地产市场基金这块,离不开私募房地产基金这类投资机构在资产证券化的耕耘,没有这个阶段,就没有房地产资产证券化的过程,这就是初级阶段。私募房地产基金会成为房地产资产证券化A轮、B轮、C轮的机构投资人,然后才有可能公募REITs的IPO,这样发展更健康。

  REITs是一个公司,一个法人,一个经营主体,要按照上市公司的标准去经营。无论住宅、写字楼,还是商场和其他业态,只要不是自用,用于他用就是商用的,“商业地产”这个词翻译的不是很准确,“商用地产”更准确,“商用地产”具有租金价值。

  15年前,证监会恢复放开房地产开发商的IPO,之前有七八年没有放,主要原因就是当时经营周期波动巨大,开发商没有经常性的现金流,不适合上市,特别是规模较小的时候。第一批上市的是金地等企业,规模到那个程度了,做10个项目,3个、5个项目可以当期结算,这才有开发商企业可以是上市公司之说,因为它可以做到长期持续稳定的可预测的增长,所以企业IPO是水到渠成。REITs也是一样的,只有经过私募市场的培育、孵化,优化资产的区域和业态组合,形成稳定持续的经常性现金流,公募REITs之路才算真正的开始。返回搜狐,查看更多

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